Nadchodzące zmiany w przepisach szeroko rozumianego prawa budowlanego. Na co należy zwrócić szczególną uwagę z punktu widzenia praktyki i stosowania nowych regulacji prawnych?

Wyjaśnienie ustawodawcy – „zmienia się odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacje nadziemnych od granicy działki – będzie wynosić minimum 5 m, bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi, czy też nie. Do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m. Przedstawione poniżej rysunki ilustrują prawidłowo mierzone odległości ściany budynku z oknami lub drzwiami, jak również ściany bez okien lub drzwi od granicy działki budowlanej.”.

Wyjaśnienie ustawodawcy – „wprowadzono ograniczenie co do liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, które mogą być zbliżone do okien budynków – w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji. Oczywiście na działce może być więcej stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, jednakże muszą one znajdować się w odpowiedniej odległości od okien. Parametr 6% został określony na podstawie danych wynikających z badania przeprowadzonego przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych pn. „Badanie potrzeb osób niepełnosprawnych”, jako odsetek osób wskazujących jako potrzebę przystosowanie mieszkania do indywidualnych potrzeb. Do tej pory nie było ograniczeń co do liczby takich miejsc zbliżonych do okien. Zdarzało się, że w ramach inwestycji wykonywano większość takich miejsc zamiast „zwykłych” stanowisk postojowych dla samochodów, tylko dlatego, że dla „zwykłych” stanowisk należy zachować odległość od okien, a dla stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne nie trzeba. Ograniczenie to zostało wprowadzone w celu zapobieganiu sytuacji, gdy w ramach inwestycji robione są wyłącznie miejsca postojowe dla samochodów osobowych z których korzystają osoby niepełnosprawne i są zbliżone do budynku bez żadnych ograniczeń.”.

Wyjaśnienie ustawodawcy – „w związku z wprowadzeniem nowej regulacji w § 39 dodano definicję publicznie dostępnego placu. Będzie on rozumiany jako ogólnodostępny teren placu, rynku, służący rekreacji lub komunikacji (terenem tym może być też część drogi nie służąca ruchowi pojazdów). Jest to teren przewidziany w planie miejscowym jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku planu – jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz, lub jako droga oznaczona symbolem dr. Tereny Bz są oznaczane zgodnie z § 9 ust. 3 pkt 5, a drogi zgodnie z § 9 ust. 3 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. poz. 1390, z późn. zm). W § 39 dodaje się ust. 2 - nową regulację, zgodnie z którą na działkach budowlanych przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m² co najmniej 20% powierzchni tego placu należy urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprowadzenie nowego przepisu związane jest, że zjawiskiem tzw. „betonozy” ogólnodostępnych rynków i placów. Zjawisko to polega na tym, że powstaje coraz więcej miejsc – publicznych placów lub skwerów – które są otoczone chodnikami, betonowymi doniczkami, w których sadzone są krzewy, drzewa (rośliny mają dawać wrażenie, że jednak jest zielono). Ten problem jest widoczny zwłaszcza w centrach miast. „Betonoza” przyczynia się do tego, że wody opadowe nie są w żaden sposób zagospodarowywane i często w przypadku nawalnych deszczy kanalizacja deszczowa nie jest w stanie przyjąć takiej ilości wody. Aby przeciwdziałać zabetonowywaniu placów publicznych (aktualna epidemia „rewitalizacji” rynków w miastach) należy wskazać minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej.”.

Wyjaśnienie ustawodawcy – „dotychczas nie było wymagań w zakresie odległości pomiędzy tymi budynkami (jedyną regulacją w tym zakresie jest § 271 – ze względu na bezpieczeństwo pożarowe). Ze względu na bezpieczeństwo oraz komfort mieszkania wprowadzono odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2 a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego – wynoszącą co najmniej 30 m. Obowiązek ten będzie też dotyczył przypadku, gdy dla budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego istnieje ostateczna decyzja pozwolenia na budowę albo zostało skutecznie dokonane zgłoszenie budowy.”.

Wyjaśnienie ustawodawcy – „zaproponowane zmiany związane są z tym, że obecnie pojawiają się place zabaw, które składają się np. tylko z piaskownicy albo jednego bujaczka, znajdujące się w nieatrakcyjnej części osiedla bez zapewnienia odpowiedniej powierzchni terenu biologicznie czynnego. Przy określeniu wymogów dla placów zabaw sugerowano się Polskimi Normami w tym zakresie oraz opracowaniem z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 2022 r. pn. „Bezpieczny plac zabaw Poradnik dla administratorów i właścicieli”.”.

Wyjaśnienie ustawodawcy – „wprowadzono nową regulację w § 56a, zgodnie z którą lokal użytkowy w nowoprojektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Możliwe jest wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Zaproponowano takie rozwiązanie w związku z tym, że zdarzają się przypadki, w których budynek został wybudowany jako budynek np. użytkowy / użyteczności publicznej, wyodrębniono w nim tzw. „lokale użytkowe”, które następnie zostają sprzedawane jako np. „lokale inwestycyjne”, a są użytkowane jak lokale mieszkalne (są małe i nie spełniają odpowiednich wymagań dla mieszkania).”.